서울 전역 투기과열·토지허가구역 지정, 전세대출 DSR 적용 시작!
안녕하세요! 오늘은 정부가 발표한 부동산 안정화 대책 소식을 쉽게 정리해 드리려고 해요. 최근 서울과 수도권 부동산 시장 과열을 막기 위해 정부가 강력한 규제와 감독 체계를 도입했습니다. 부동산 투자 계획이 있으신 분들이라면 꼭 확인해야 하는 내용이에요.
서울·경기 주요 지역 규제 강화
안녕하세요! 오늘은 2025년 10월 15일 기준으로 지정된 조정대상지역, 투기과열지구, 토지거래허가구역에 대해 자세히 정리해 드리겠습니다. 최근 정부의 부동산 시장 안정화 대책에 따라 서울 전역과 경기도 일부 지역이 규제지역으로 지정되었으니, 주택 거래나 투자 계획이 있으신 분들은 꼭 확인하셔야 합니다.
📌 조정대상지역
조정대상지역은 주택 가격 상승률이 높거나 거래량이 급증하는 지역으로, 주택 거래와 대출에 대한 규제가 강화됩니다. 2025년 10월 16일부터 서울 25개 자치구와 경기도 12개 지역이 조정대상지역으로 지정되었습니다.
서울 25개 자치구
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강남구
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서초구
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송파구
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용산구
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강동구
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광진구
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중랑구
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성동구
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성북구
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동대문구
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중구
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용산구
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은평구
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마포구
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서대문구
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양천구
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구로구
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금천구
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관악구
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동작구
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노원구
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도봉구
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강북구
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성북구
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중랑구
경기도 12개 지역
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과천시
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광명시
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성남시 분당구, 수정구, 중원구
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수원시 영통구, 장안구, 팔달구
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안양시 동안구
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용인시 수지구
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의왕시
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하남시
🚨 투기과열지구
투기과열지구는 주택 가격 상승률이 매우 높거나 거래량이 급증하는 지역으로, 가장 강력한 규제가 적용됩니다. 조정대상지역과 동일하게 서울 25개 자치구와 경기도 12개 지역이 투기과열지구로 지정되었습니다.
🏡 토지거래허가구역
토지거래허가구역은 주택 거래 시 관할 시장이나 구청장의 허가를 받아야 하는 지역으로, 2025년 10월 20일부터 서울 전역과 경기도 12개 지역의 아파트 및 동일 단지 내 아파트가 1개 동 이상 포함된 연립·다세대주택이 토지거래허가구역으로 지정되었습니다.
📊 규제지역 지정에 따른 주요 영향
| 구분 | 조정대상지역 / 투기과열지구 | 토지거래허가구역 |
|---|---|---|
| 주택담보대출비율(LTV) | 최대 40% | 최대 40% |
| 총부채상환비율(DTI) | 최대 40% | 적용 안 됨 |
| 취득세 중과 | 다주택자 최대 12% | 적용 안 됨 |
| 전세대출 DSR 반영 | 적용 | 적용 안 됨 |
| 실거주 요건 | 적용 | 2년 실거주 의무 |
🗓️ 규제 시행 일정
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10월 16일: 조정대상지역 및 투기과열지구 지정 효력 발효
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10월 20일: 토지거래허가구역 지정 효력 발효
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10월 29일: 1주택자의 전세대출 이자 DSR 반영 시행
✅ 결론
서울 전역과 경기도 12개 지역이 조정대상지역, 투기과열지구, 토지거래허가구역으로 지정됨에 따라 주택 거래와 대출에 대한 규제가 강화되었습니다. 주택 구매나 투자 계획이 있으신 분들은 해당 지역의 규제 사항을 충분히 이해하고, 전문가의 상담을 받는 것이 중요합니다. 또한, 정부의 정책 변화에 따라 규제지역이 해제될 수 있으므로, 지속적으로 정보를 확인하는 것이 필요합니다.
대출 규제와 DSR 적용
주택담보대출 LTV 비율은 무주택자 기준 70%에서 40%로 축소되고, 유주택자는 LTV가 0%예요. 특히 수도권과 규제지역 고가주택 대출 한도는 다음과 같이 줄어들어요.
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15억~25억원 이하 주택: 4억원
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25억원 초과 주택: 2억원
이번 대책의 핵심 중 하나는 전세대출에도 DSR(총부채원리금상환비율) 규제를 처음 적용한다는 점이에요. 과도한 대출로 갭투자를 막기 위한 조치이며, 단계적으로 전세대출 적용 범위를 확대할 예정이라고 합니다.
자금 출처 조사 강화
국세청은 서울 강남4구 등 고가주택 취득자에 대한 자금출처 조사를 확대하고, 30억원 이상 주택이나 외국인·청년층 거래를 전수 검증 대상으로 지정했어요. 또한 탈세 신고 센터를 신설하고, 유튜버·중개업소 등 투기 조장 세력에 대한 기획조사도 진행합니다.
부동산 불법행위 감독기구 신설
정부는 국무총리실 산하에 부동산 불법행위 감독기구를 만들어 전세사기, 신고가 띄우기 등 사회적 이슈를 직접 조사·수사할 계획이에요. 감독기구 출범 전까지는 부동산 감독 추진단을 통해 국토부·금융위·국세청·경찰청 합동 단속체계를 운영합니다.
공급 확대와 점검
수요 억제뿐 아니라 공급 확대에도 속도를 낸다고 해요. 국토부는 9월 7일 발표한 주택공급 확대방안의 후속 조치를 점검하기 위해 TF를 신설하고, 주택시장 안정화를 최우선 과제로 두고 총력 대응할 계획입니다.
세제 개편은 아직 보류
이번 대책에는 종부세 인상이나 공시가율 상향과 같은 보유세 강화는 포함되지 않았어요. 정부는 세제 개편을 신중히 검토하고, 마지막 수단으로 남겨둔다는 방침입니다.
서울과 수도권 부동산 투자, 전세대출 계획이 있다면 이번 규제와 DSR 적용 여부를 반드시 체크하시길 추천드려요.
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